Nuove modifiche al Testo Unico Edilizia: non serve più la sanatoria per alcuni interventi grazie al Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa ha apportato diverse novità nel settore edilizio, introducendo modifiche significative al Testo Unico Edilizia. Tra queste, spiccano le nuove tolleranze costruttive per alcune irregolarità edilizie, con criteri che variano a seconda della data di esecuzione dell'intervento. Il decreto consente anche la regolarizzazione di alcuni lavori tramite la CILA tardiva e introduce regole specifiche per abusi edilizi parziali.

Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024) ha portato significativi cambiamenti nel Testo Unico dell'Edilizia, tra cui una rilevante modifica all’articolo 34-bis. Questa modifica introduce nuove tolleranze esecutive per cui non sarà più necessaria una sanatoria, a patto di fare distinzione tra gli interventi eseguiti prima e dopo il 24 maggio 2024.

Per gli interventi completati prima di tale data, si applicano percentuali di tolleranza che vanno dal 2% al 6%, a seconda della dimensione della superficie utile dell’immobile. Gli interventi successivi al 24 maggio 2024, invece, prevedono una soglia di tolleranza fissa del 2%.

Non rientrano in queste tolleranze i casi in cui manchi il titolo abilitativo o quando i lavori sono stati effettuati in violazione di norme urbanistiche, settoriali o di tutela del patrimonio culturale.

Mancanza di titolo abilitativo e sanzioni

Se un intervento è stato realizzato senza il titolo abilitativo richiesto, è necessario distinguere tra:

• - CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata);
• - SCIA leggera o alternativa al permesso di costruire;
• - Permesso di costruire.

In assenza del titolo corretto, la Pubblica Amministrazione può disporre la demolizione dell'abuso e il ripristino dello stato originario del luogo. Tuttavia, nei casi previsti dagli articoli 33, 34 e 38 del Testo Unico Edilizia, si può valutare una sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione, come previsto dalla modifica al comma 1-bis dell'art. 9-bis.

Regolarizzazione tramite CILA tardiva

Un'altra importante novità introdotta dal decreto riguarda la possibilità di presentare la CILA tardiva. Secondo l’art. 6-bis del Testo Unico Edilizia, alcuni interventi che non rientrano nell'edilizia libera o non richiedono il permesso di costruire possono essere regolarizzati tramite la CILA. Tra questi interventi ci sono:

• - la manutenzione straordinaria leggera;
• - il restauro e risanamento conservativo leggero;
• l’eliminazione delle barriere architettoniche.

Se i lavori sono stati eseguiti senza presentare la CILA, non si parla di abuso edilizio ma è comunque prevista una sanzione di 1.000 euro, ridotta a un terzo se la comunicazione viene presentata mentre i lavori sono ancora in corso.

Tipologie di difformità edilizie

Il Testo Unico individua tre tipologie di irregolarità:

• - Variazioni essenziali;
• - Abusi parziali;
• - Totale difformità.

Ognuna di queste categorie prevede percorsi di regolarizzazione differenti. Il Decreto Salva Casa introduce due nuove possibilità di regolarizzazione per interventi in parziale difformità:

1. Varianti in corso d'opera rispetto al titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della L. n. 10/1977;
2. Interventi accertati durante controlli o ispezioni, che non hanno comportato un ordine di demolizione ma hanno comunque ottenuto la certificazione di abitabilità o agibilità.

Nel primo caso, è possibile regolarizzare l’intervento presentando la SCIA e pagando una sanzione, come indicato dall’art. 36-bis del Testo Unico. Nel secondo caso, invece, si applicano le tolleranze previste dall’art. 34-bis.

Problematiche legate agli abusi parziali

Nonostante queste novità, permangono alcune incertezze, soprattutto in relazione alla definizione di “abuso parziale”. Se da un lato le variazioni essenziali sono chiaramente definite dall’art. 32 del Testo Unico e dalle normative regionali, la categoria degli abusi parziali non ha ancora una definizione precisa.

In una recente sentenza del TAR Lazio (n. 17619/2024), è stato sottolineato come la normativa non fornisca una definizione esaustiva delle irregolarità eseguite in parziale difformità. Questa mancanza di chiarezza normativa potrebbe compromettere l’obiettivo del legislatore, che con l’art. 36-bis ha cercato di semplificare le procedure di regolarizzazione.

Riassumendo: 

Il Decreto Salva Casa introduce nuove tolleranze per alcune difformità edilizie, permettendo la regolarizzazione di interventi tramite CILA tardiva e semplificando le procedure per abusi parziali, senza necessità di sanatoria in molti casi. Le modifiche riguardano soprattutto il Testo Unico Edilizia, con l'obiettivo di rendere più fluida la gestione delle irregolarità edilizie.

fonti: https://www.brocardi.it/notizie-giuridiche/decreto-salva-casa-necessaria-sanatoria-alcuni-interventi-ecco/4626.html

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